REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN TIEMPOS DE COVID-19.
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REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN TIEMPOS DE COVID-19.

REGULACIÓN DE LOS ALQUILERES EN TIEMPOS DE COVID-19.

Con ocasión de la situación de crisis sanitaria y económica ocasionada por el COVID-19, se ha aprobado por el Gobierno el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, publicado ayer en el BOE, donde se adoptan una serie de medidas complementarias a las ya dictadas estos días centrando, en este caso, el foco de atención en las familias y colectivos vulnerables, estableciendo diversas medidas de apoyo y ayuda para el pago de la renta de los ARRENDAMIENTOS DE VIVIENDA HABITUAL.

En este sentido, y con carácter general, se dispone: 

Prórroga extraordinaria, concedida por un plazo máximo de 6 meses, para aquellos contratos cuya prórroga, obligatoria o tácita, finalice entre el 1 de abril de 2020 y hasta dos meses después de la finalización del estado de alarma,  esto es, hasta el 11 de junio de 2020, salvo que se amplíe de nuevo el estado de alarma.

Moratoria en el pago de la renta: 

(1) Cuando el arrendador sea una empresa o un particular con más de 10 inmuebles arrendados, el arrendatario podrá solicitar un aplazamiento en el pago de la renta, acordando el arrendador en el plazo de 7 días cualquiera de las siguientes decisiones:

Reducción del 50% de la renta, durante el tiempo que dure el estado de alarma y las mensualidades siguientes, con un máximo de 4 meses.

Moratoria automática en el pago de la renta, hasta un máximo de 4 mensualidades.Fraccionándose el pago de la deuda arrendaticia durante al menos tres años y sin intereses.

(2) Cuando el arrendador no esté comprendido en el supuesto anterior, el arrendatario dispondrá de un mes (hasta el 1 de mayo de 2020) para solicitar al arrendador el aplazamiento en el pago de la renta.Si el arrendador no aceptase el acuerdo, el arrendatario podrá acceder al programa de ayudas de financiación a coste cero con aval del Estado y con devolución de hasta seis años, prorrogable hasta cuatro años más. En este sentido, establece un programa de ayudas al alquiler  mediante adjudicación directa cuya cuantía asciende a 900€ mensuales y de hasta el 100% de la renta arrendaticia o, en su caso, de hasta el 100% del principal e intereses del préstamo.

No obstante, por lo que a los programas de ayudas al alquiler se refiere, el Gobierno todavía no ha habilitado el procedimiento a seguir y plazo para su solicitud, por lo que los ciudadanos deben esperar a conocer la tramitación del procedimiento para poder beneficiarse de las referidas ayudas.

Las medidas anteriores podrán solicitarse por aquellos arrendatarios que se encuentren en situación de desempleo, ERTE o reducción de jornada laboral, siempre que el conjunto de los ingresos de la unidad familiar en el mes previo a la solicitud no exceda, con carácter general de 1.613,52€ (triple del IPREM mensual).Con carácter específico y para determinados sujetos, se establecen otros requisitosen el propio texto del RDL 11/2020, de 31 de marzo, así como el detalle de la documentación que se deberá aportar para acreditar el cumplimiento de los mismos.

Dejando a un lado los arrendamiento de vivienda habitual, debemos preguntarnos qué ocurre con los ARRENDAMIENTOS DE LOCAL DE NEGOCIO que afectan a miles de empresarios y autónomos. Pues bien, a diferencia de los particulares, el Gobierno no ha previsto una moratoria para los alquileres de local de negocio puesto que nada se dice de ello en el Real Decreto. Por tanto, ante esta situación, deben ser el inquilino y el arrendatario quienes lleguen a un acuerdo.

En este sentido, primero habrá que observar si el contrato de arrendamiento suscrito contiene una cláusula que contempla la suspensión de la renta en supuestos de fuerza mayor y, en caso de no ser así, se podrá acudir a dos soluciones legales que pueden servir de aplicación para resolver los conflictos contractuales en este periodo:

Supuesto de fuerza mayor regulado en el art. 1.105 del Código Civil

Al amparo de dicho artículo 1.105, además de la facultad del arrendatario de resolver el contrato de arrendamiento, aquel que se vea imposibilitado para efectuar el pago de la renta, siempre y cuando pueda acreditar su imposibilidad, no será considerado responsable del incumplimiento y, por ello, no responderá de los daños y perjuicios causados. Al no existir responsabilidad conforme a dicho artículo 1.105, el arrendador estará impedido de instar la acción de desahucio, si bien y pese a lo anterior, el arrendatario seguirá obligado a cumplir con su obligación cuando desaparezca la causa de fuerza mayor.

Aplicación de la doctrina jurisprudencial de la “rebus sic stantibus”

La cláusula rebus sic stantibus permite la modificación de las obligaciones de un acuerdocuando, por circunstancias sobrevenidas (alteración extraordinaria, imprevisible e inimputable) se rompe el equilibrio económico del contrato y a una de las partes le resulta imposible o muy gravoso su cumplimiento. Por tanto, la situación ocasionada por el COVID-19 podría permitir pactar con el arrendador una reducción del precio de la renta, aplazamiento en el pago de la misma, pago parcial con diferimiento del resto en varios pagos, periodo de carencia, etc.

En el acuerdo suscrito entre arrendador y arrendatario en aplicación de la citada doctrina, deberá incidirse en que la modificación del precio de la renta o la suspensión temporal del pago de la misma se debe al riesgo expansivo de la pandemia, y en consecuencia la imposibilidad de prestar la actividad debido a la situación de emergencia sanitaria; y que, la referida modificación dejará de aplicarse en el momento en el que el Gobierno levante el estado de alarma y el resto de restricciones legales.

Tanto para los casos de arrendamientos de vivienda habitual como de local de negocio, se aconseja que cualquier acuerdo alcanzado entre las partes deberá quedar plasmado en un anexo al contrato de arrendamiento original.

Por último, y no menos importante, hay que señalar qué sucede con aquellos ARRENDADORES que se encuentran con incumplimientos de los arrendatarios en el pago de la renta o que, como consecuencia de la situación actual, se han visto obligados a suspender o minorar el pago de la misma.

En estos casos, los arrendadores pueden verse amparados por la denominada Responsabilidad Patrimonial del Estado, en virtud de la cual el arrendador podrá reclamar al Estado una indemnización por los daños y perjuicios económicos que ha supuesto la paralización forzosa de sus actividades, como consecuencia de la aplicación de los actos y disposiciones adoptados durante la vigencia del estado de alarma y que no le son imputables (art. 3.2 de la LO 4/1981, de los estados de alarma, excepción y sitio).

Alicante 6 de abril de 2020.

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